Wohneigentum - die bessere Anlage ?
Guten Tag sehr geehrte Kunden,
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Nachfolgend finden Sie einige Überlegungen zu einem eventuellen Immobilienerwerb bezogen auf Eigennutzer.
Wir hoffen, Ihnen damit Ihre Entscheidung für oder auch gegen einen Objektkauf etwas zu erleichtern.
Eine Beispielrechnung:
Mit dem Geld, das man zur Altersversorgung anspart, bzw. mit der Rente, bezahlt man zum Beispiel im Rentenalter die Miete einer Wohnung. Da liegt der Gedanke nahe, das Geld für Wohneigentum und nicht für die Miete und einer Sparvariante auszugeben. So sparen Sie nach spätestens drei Jahrzenten die Miete.
Sie zahlen zum Beispiel monatlich 1.200 DM Kaltmiete für eine Neubauwohnung. Die Miete steigt im Durchschnitt jedes Jahr um 3 %. Nach 28 Jahren muß man monatlich 2.746 DM Kaltmiete zahlen. Bis dahin haben Sie einschließlich Mietpreissteigerungen 618.000 DM an Miete gezahlt. Und das geht auch nach dem Ruhestand immer weiter - bis zum Tod.
Wenn man z.B. für 280.000 DM eine eigengenutzte Immobilie kauft, sieht die Rechnung so aus (unterstellt - man finanziert ohne Eigenkapital - Neubau - ein Kind):
Verlauf: Man hat bei 6,5 % Zins und 1 % Tilgung, 5.000 DM + 1.500 DM jährlicher Eigenheim-, bzw. Kinderzulage und 100 DM monatlicher Rücklage (für Reparaturen) zusammen eine monatliche Belastung (gerundet) von 1.308 DM. Also zunächst etwas mehr als die o.g. Miete von 1.200 DM. Nach 8 Jahren entfallen die o.g. Zuschüsse, die Belastung steigt auf etwa 1.750 DM monatlich. Zum Vergleich: Die Miete wäre bis dahin durch Mietpreissteigerungen auf etwa 1.520 DM gestiegen. Man muß also monatlich nur 230 DM mehr gegenüber der Miete aufwenden.
Ab dem 9. Jahr ändert sich dies schrittweise. Die Miete steigt kontinuierlich weiter. Die Kreditbelastung bei der Finanzierung des Immobilieneigentums dagegen ändert sich nur dann, wenn sich der Zinssatz für den Finanzierungskredit am Ende der Festschreibungszeit ändert. In diesem Beispiel wurde ab dem 11. Jahr mit einem erhöhten Kreditzinssatz von 8 % und unverändert mit 1 % Tilgung gerechnet. Das entpricht einer monatlichen Belastung von 2.200 DM. Zum Vergleich: Die Miete wäre bis dahin durch Mietpreissteigerungen auf etwa 1.612 DM gestiegen. Man muß also monatlich 588 DM mehr gegenüber der Miete aufwenden.
Vom 11. bis zum 21. Jahr holt die Miethöhe die Kreditbelastung der Finanzierung ein. Ab dann ist die Miete höher als die Finanzierungsbelastung.
Mit fortgeschrittenen Alter (etwa 28 Jahre nach dem Kauf) ist der Kredit vollständig getilgt. Außerdem stehen 100.000 DM nominal (reale Kaufkraft durch Inflation geringer) für Verschönerungen und für den Erhalt der Wohnung zur Verfügung (28 Jahre lang monatlich 100 DM zu 7 % Durchschnittszins angelegt).
Wert-Gegenüberstellung zum 65. Lebensjahr: Der Eigentümer hat eine Wohnung im Wert von etwa 620.000 DM (bei 3 % Wertsteigerung jährlich). Der Mieter hat keine Wohnung. Stattdessen hätte er aber eine Kapitalauszahlung zu erwarten. Da in den ersten 21 Jahren die Miethöhe unterhalb der Finanzierungsbelastung lag, hat der Mieter die Differenz gewinnbringend anlegen können. Bei 7,5 % Durchschnittszins beträgt die Auszahlung jedoch nur etwa 275.000 DM (Steuerabzug wegen evtl. Überschreiten des Steuer-Freibetrages beachten, bzw. Steuerreform !).
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Wert-Gegenüberstellung vom xx. Lebensjahr (je nach Kaufpunkt) bis zum Tod: Als Eigentümer der Wohnung muß man bis zum Ableben keine Miete zahlen. Vielleicht ist es ratsam, monatlich etwas Geld auf die Seite zu legen - für den Erhalt der Wohnung. Als Mieter dagegen muß man mit 65 Jahren 2.746 DM Miete monatlich zahlen, jährlich steigend. Das bis zum 65.Lebensjahr mit Zinsen angesparte Kapital von 275.000 DM und die ab dem 65. Lebensjahr zufließenden Zinsen reichen für die Mietzahlungen aber nur bis zum 74. Lebensjahr. Dann ist das Geld aufgebraucht. Lebt der Mieter länger, muß er von seiner Rente mit 74 Jahren 3.478 DM monatlich für die Miete aufbringen, jährlich weiter steigend.
Die 2.746 DM Miete erscheinen Ihnen evtl. unglaubwürdig, vergleichen Sie bitte die Miethöhen in den 50’er und 60’er Jahren mit dem heutigen Niveau !
Zum Schluß: Bei Tod nach dem 74. Lebensjahr vererbt ein Mieter - nichts. Vorher nur den Rest, der nach Abzug der monatlichen Mieten von den 275.000 DM Kapital plus Zinsen übrig geblieben ist. Der Eigentümer vererbt immerhin eine Wohnung.
Wohneigentum ist eine gute Altersversorgung mit einer hohen Rendite:
Im Beispiel beträgt sie 13,2 %. Jede in einem Sparvertrag gesparte Mark müßte sich nämlich jährlich mit 13,2 % verzinsen, um das gleiche zu erreichen wie mit dem Kauf einer Immobilie (Steuerabzüge auf Kapitalerträge berücksichtigt). Ist Eigenkapital vorhanden, sind die Zinsen niedriger als z.Zt. Erhält man noch diverse Erleichterungen (z.B. Ökozulage 500,- DM, Kinderzulagen) sieht die Rechnung noch wesentlich günstiger aus.
Natürlich kann die Rechnung in der Realität nach 65 Jahren auch schlechter ausfallen. Vielleicht ist der Wert der Wohnung nicht um 3 % jährlich sondern um 2 % gestiegen. Dann ist sie "nur" 480.000 DM wert.
Der Kreditzins ist derzeit mit 6,5 % und evtl. ab dem 10. Jahr mit 8 % sehr günstig:
Bei einem, bereits um einen Prozentpunkt, höheren Zinssatz klafft die Schere zwischen Miethöhe und Finanzierungsbelastung weiter auseinander. Ergo könnte der Mieter mehr Geld in einen Sparvertrag stecken, sogar zu einem höheren Zins, denn Kreditzinshöhe und Sparzinshöhe korrespondieren miteinander. Dann gäbe es nicht 275.000 DM Kapitalauszahlung sondern vielleicht 400.000 DM oder mehr.
Der Theorie sind keine Schranken gesetzt. Ich denke aber, daß Wohneigentum-schaffen in einer solchen vereinfachten "Rendite-Gegenüberstellung" die Nase immer mehr oder weniger vorn haben wird.
Die zwei wesentlichen erforderlichen Überlegungen, um sich für oder gegen Wohneigentum zu entscheiden:
1. Man muß prüfen, ob man die zunächst höhere monatliche Belastung verkraften kann. Trotz staatlichem Baukostenzuschuß muß man evtl. längere Zeit unter Umständen mehr Geld aufbringen, als wenn man weiter zur Miete wohnt.
2. Man muß bereit sein, das Risiko zu tragen, daß bei Arbeitslosigkeit (oder vorzeitigem Ableben) der Traum vom Eigentum abrupt enden kann. Es ist nicht ausgeschlossen, daß man in einem solchen Fall auf "Schulden sitzen bleibt", falls man keine Risiko-Vorsorge (z.B. Hinterbliebenenversicherung) abgeschlossen hat.
Ein wichtiger Hinweis nebenbei: Man möge doch bitte aufhören, den Leuten einzureden, daß sie erst 15 % Eigenkapital ansparen sollen. In der Zeit, wo man ein paar Hundert Mark monatlich mit 7 % Zinsen (Beispiel!) anspart, verteuert sich doch der Kauf des Wohneigentums in viel höherem Maße. Die Wohnung, die heute 300.000 DM kostet, kostet bei 2,5 % durchschnittlicher Wertsteigerung jährlich in 10 Jahren bereits 384.000 DM. Wenn man aber statt heute zu kaufen erst einmal 10 Jahre lang (Beispiel) die Differenz zwischen dem Finanzierungsbetrag und der Miete anlegt, um Eigenkapital anzusparen, ergibt das nur 50.000 DM Eigenkapital.
Gegenüberstellung eventueller weiterer Vor- und Nachteile:
Vorteile:
- geringere Belastung (nach Abzahlung)
- Alterssicherung (durch Verkauf, Beleihung, Vermietung)
- Mietsteigerungsunabhängigkeit
- individuellere Gestaltung des eigenen Wohnraums
- i. A. inflationssichere, wertsteigende Geldanlage (bei nicht überteuertem KP, z.B. oft für typische Anlageobjekte)
- meist steuerbegünstigtes Erbe für die Familie, da Eigentum auch politisch mehr gefördert werden wird, als Barerträge aus Spar-, oder Versicherungsverträgen.
Nachteile:
- während der Abzahlung besteht eine gewisse Zinsabhängigkeit
- bei Eigentumsgemeinschaften u.U. schwierige Eigentümergesellschaft oder WEG-Verwaltung
- insbesondere bei Einfamilienhäusern besteht anfangs eine familiäre und berufliche Lokalgebundenheit und bei großen, sehr hochwertigen (z.B. Villen) Objekten besteht evtl. dann eine erschwerte Vermietbarkeit
- ein nicht zu unterschätzender Zeitaufwand für
Garten- und Hauspflege bei EFH/RHH-Grundstücken.
Ich hoffe diese Ausführungen haben Sie in Ihren Überlegungen hilfreich unterstützt, zum Nachdenken angeregt oder zumindest nicht zu sehr abgeschreckt. Für Rückfragen stehen wir Ihnen unter der Rufnummer 030 - 451 99 270 oder per Mail zur Verfügung, ebenso für Hinweise auf eventuelle Fehler oder Unklarheiten im Konsens.