Lexikon einiger Fachbegriffe für "NICHTFACHLEUTE" dargestellt ! Buchstaben "B" bis "N" !

BELEIHUNG:

Um einen Kredit bzw. eine Geldsicherheit zu bekommen, kann man das eigene Immobilienobjekt über einen Grundbucheintrag zu gunsten des Geldgebers beleihen. Allerdings geschieht das meistens nur bis zu einem Objektwert von ca. 80%, da im Falle z.B. einer Zwangsversteigerung ein gewisser Sicherheitsabschlag einzurechnen ist, insbesondere bei Neubauobjekten.

INSTANDHALTUNGSRÜCKSTELLUNG:

Das Wohungseigentumsgesetz schreibt als Vorsorge für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Gebäudes die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung vor. Aus diesen Mitteln können notwendige Reparaturen bezahlt werden.

INSTANDSETZUNG:

Im Gegensatz zur Instandhaltung geht es bei der Instandsetzung um die Beseitigung größerer baulicher Mängel, die durch Beschädigung oder vernachlässigte Instandhaltungsmaßnahmen entstanden sind. Beide Formen dienen der Erhaltung der Gebäudesubstanz und können als wirtschaftliche Maßnahme auch mit Bausparmitteln finanziert werden.

KLEINDARLEHEN:

Bis zu einer Höhe von 20.000,- DM kann eine Bausparkasse bei einem Bauspardarlehen auf eine dingliche Sicherung also durch eine Grundschuld oder eine Hypothekoder andere Ersatzsicherheiten verzichten. Einzige Voraussetzung muß sein: Das Wohn-Grundstück wäre ausreichend beleihbar und der Eigentümer verpflichtet sich, eine mögliche Sicherung durch ein weiteres Grundpfandrecht nicht zu verhindern, indem er das Grundstück veräußert oder für eine andere Verbindlichkeit verpfändet !

Sinn dieser o.g. Regelung ist es, die anfallenden Gebühren, bei einer kleinen Kreditsumme, z.B. für das Grundbuchamt, Notar u.ä. niedrig zu halten.

UNSER TIP für Kreditnehmer, die schon einen Großteil Ihres Kredits bei der Bausparkasse aufgenommen haben: Da Sie bei dieser o.g. Art insgesamt noch abhängiger und vor allem unflexibler mit Ihrem Besitz umgehen dürfen, sollten sie lieber einen persönlich (durch ein gewisses Einkommen) abgesichertes Darlehen der Hausbank oder zumindest zu einer anderen Bausparkasse tendieren !

KONDITIONEN:

Darunter versteht man die Bedingungen zu denen die Darlehensgeber wie z.B. Banken, Sparkassen, Lebensversicherer u.ä. bereit sind, Ihnen einen Kredit auszureichen. Diese umfassen i.a. Nominalzins, Auszahlungskurs, Dauer der Zinsfestschreibung usw.

ABER ACHTUNG: Auch der Vergleich des Effektivzinsatzes bringt nicht die 100%-ige Sicherheit, denn auch in den Effektivzins fallen oft nicht alle Kosten hienein (z.B. Schätzkosten), ebensowenig andere Bedingungen, z.B. ein Versicherer 40%-Beleihungsrahmen im Gegensatz zur Postbank AG 80%-Beleihung des Objektes, d.h. der Versicherer kann nicht für eine "Fast-Vollfinanzierung" in Anspruch genommen werden, zumindest nicht ohne Abschluß diverser langlaufender und langbindender Versicherungsverträge, während z.B. die Postbank (oder auch andere Banken :-) ) mit relativ kleinem Eigenkapitalanteil u.U. eine Vollfinanzierung zustande bringen.

Darum lassen Sie sich von Ihrem Berater Ihre effektive Zahllast ausrechnen und zwar über Ihren gesamte Zinsfestschreibungszeitraum (z.B. 5 oder 10 Jahre) !

Übrigens es gibt auch Festzinshypotheken über 15 Jahre oder auch die gesamte Abzahlungslaufzeit !!

KONDITIONSANPASSUNG:

Andere Bezeichnungen hierfür sind auch: ZINSANPASSUNG, BEDINGUNSANPASSUNG oder PROLONGATION (Verlängerung). Vor Ablauf der Zinsfestschreibung muß mit dem Kreditgeber ein neuer Zinssatz ausgehandelt werden. Sie können nach Abzahlung des Restdarlehns auch die Bank o.ä. wechseln.

UNSER TIP: Nehmen Sie nicht die offiziellen Zinsangaben als Maßstab, da Sie Altkunde sind, hat ein Kreditgeber immer ein Interesse daran Sie zu behalten, das macht ungemein flexibel :-), vor allem wenn Sie Ihrem Berater günstigere Konkurrenz-Konditionen präsentieren können :-)) !

KOSTENMIETE:

Die zur Deckung der laufenden Aufwendungen aller Kapital- und Bewirtschaftungskosten für den Vermieter oder Eigentümer erforderliche Miete. Mit diesem Wert meistens in m² gerechnet ist der Break-Even-Point (0-Punktlinie) einer Investition bzw. Bewirtschaftung erreicht.

Leider beachten viele "Kostenrechner" nicht die Instandhaltungsrücklagen eines Objektes, z.B. für den Raum Berlin solte pro m² mit mindestens 15,- DM pro Jahr gerechnet werden, um langfristig auf der sicheren Seite zu sein !

LEISTUNGSVERZEICHNIS:

In einem Leistungsverzeichnis werden alle geforderten Bauleistungen ausführlich beschrieben, wobei auch die Qualität der verwendeten Materialien festgeschrieben wird. Meistens werden Leistungsverzeichnisse bei umfangreicheren Arbeiten an die Handwerksfirmen erteilt; dies muß aber nicht unbedingt immer durch (teure) Architekten geschehen.

UNSER TIP: Im übrigen kann man bei einfacheren Vorgabenzeichnungen für die Baufirmen meistens auch immer NUR einen technischen Zeichner in Anspruch nehmen, der kostet wesentlich weniger als ein Architekt und viele sind sehr viel genauer, z.B. bezüglich Maßangaben als Architekten ! Natürlich sollte man dies nur bei eingespielten und erfahrenen Baufirmen, die lediglich die Baurohdaten benötigen !

LEBENSHALTUNGSKOSTEN:

Um feststellen zu können, ob die in Anspruch genommen Kredite auch zurückgezahlt werden können, sind die Lebenhaltungskosten zu ermitteln. Diese werden vom verfügbaren Haushaltseinkommen abgezogen.

UNSER TIP: Einen Sicherheitszuschlag von mindestens 10% sollten Sie in jedem Fall einrechnen !

MAKLER :

s.a. Provision des Maklers

MAKLER-Alleinauftrag :

Der Makler-Alleinauftrag (oft zwei Seiten umfassende Vereinbarung) hat für den Kunden und dem Makler diverse Vorteile:

- der Makler ist verpflichtet innerhalb einer gewissen Frist tätig zu werden

- der Kunde ist (für einen gewissen Zeitraum) an einen Makler gebunden, kann jedoch

in jedem Fall auch weiterhin eigene Mieter, Käufer, Pächter o.ä. suchen.

- die genauen Objektangaben, Preis, Anschrift werden genauestens schriftlich niedergelegt,

oft geht der Vereinbarung ein zugrundeliegendes Objekt-Wertgutachten voraus.

- die zu verhandelnde Provision des Kunden bzw. Auftraggebers wird festgelegt.

- der Aufwandsersatz durch den Auftraggeber wird ausgeschlossen.

- die genauen Angbeotsarten und -maßnahmen können festgelegt werden (z.B. Inseratsverbot!)

- Der Käufer hat die Sicherheit, daß sein Objekt NICHT unkontrolliert in diversen Immobilienbörsen oder internen Märkten einger Maklerverbände oder sonstigen Zusammenschlüssen "die Runde" macht.

NOMINALZINS:

Der (niedrigere) Nominalzins beinhaltet im Gegensatz zum sogenannten Effektivzins keine weiteren Faktoren wie z.B. Zinsbindungsfrist, Disagio, Ratenzahlungs- und verrechnungstermine !

Notaranderkonto:

Das Anderkonto ist ein Bankkonto auf dem Namen des Notars der dieses fremde Geld treuhänderisch verwaltet. Dies ermöglicht die vorzeitige Darlehensauszahlung (Valutierung) zur Kaufpreisabwicklung, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist.

Notargebühren:

Die Notarkosten für die notarielle Beurkundung die i.A. der Käufer trägt richten sich nach dem Geschäftswert des Objektes. Die Höhe der Beurkundungsgebühren richtet sich bei einem Kaufvertrag nach dem Kaufpreis, bei der Eintragung von Grundpfandrechten nach dem Sicherungswert. Inklusive Grundbuchkosten und Grundschuldbestellung betragen die Notargebühren ca. 1,5 % des Kaufpreises ! Die Kosten für die Austragung evtl. alten Lasteneintragungen des Verkäufers trägt i.A. dieser selbst.

UNSER TIP: Viele Unterlagen von Ämtern und Behörden können auch Sie besorgen, und so sich selbst Geld und dem Notar oder der Notarin Zeit sparen ! Schaun Sie auch selbst mal ins Grundbuch, den oft finden sich noch schwierige zu klärende Einträge wie z.B. "Roggenhypothek" die bei der Austragung kräftig zu Buche schlagen können !

NUTZFLÄCHE:

Neben der Wohnfläche gibt es auch die sogenannte Nutzfläche eines Hauses. Bei der Nutzfläche sind im Gegensatz zur Wohnfläche auch die wirtschaftlichen Nebenflächen wie z.B. Keller, Dachboden, Heizraum mit eingerechnet.

VOLLFINANZIERUNG:

Von einer VF spricht man, wenn ein Objekt ohne Eigenmittel, d.h. zu 100 % fremdfinanziert wird. Dabei spielt die Bonität des Kreditnehmers natürlich eine sehr große Rolle. Diese Art der Finanzierung ist i.A. nur für Investobjekte, bzw. Vermietungsobjekte oder Steuersparkonstellationen interessant.

VORKAUFSRECHT :

Das private Vorkaufsrecht wird meist im Grundbuch eingetragen. Dadurch hat der Begünstigte Vorkäufer das Recht dieses Objekt zu den gleichen Bedingungen vorrangig zu kaufen, zu denen das Objekt evtl. einem Dritten Käufer angeboten wurde, bzw. zu den Konditionen zu dieser nicht begünstigte Käufer kaufen würde (sofern der Begünstigte auf sein Vorkaufrecht verzichtet).

WOHUNGSEIGENTÜMERGESELLSCHAFT (WEG), WEG-Versammlung:

Die Wohungseigentümergesellschaft wird durch die einzelnen Eigentümer eines Objektes mit mehreren Einheiten entsprechend Ihrem Flächenanteil (seltener nach Köpfen) gebildet. Ein Problem der völligen Abhängigkeit für Einzeleigentümer entsteht sehr oft in umgewandelten Altbauobjekten, da sehr oft nicht alle Einheiten abverkauft werden oder an verschiedene Interessenten, z.B. an Selbstnutzer, Anleger oder Fondsanteilseigner mit teilweise sehr unterschiedlichen Interessen.

In solchen Wohnanlagen sind Kleineigentümer stimmrechtlich in der Minderheit und können so z.B. nicht die gesetzlich vorgeschriebene Erstverwaltung (meist 5 Jahre) oder auch Zwangsverwaltung genannt abwählen, da hierfür (je nach Teilunsgerklärung ) oft min. 75% Stimmanteile benötigt werden. Es kann noch nicht einmal der Verwaltungsbeirat aus den Kleineigentümern gewählt werden. Ein spezielles Problem besteht darin, daß oft der Großeigner auch der Verkäufer oder Initiator der Teilungserklärung ist und auch die Erstverwaltung ausgesucht hat oder gar selbst wirtschaftlich gebildet hat und betreibt !